会计经验:房地产企业印花税不能扣除案例分析

发布于:2021-11-27 12:25:21

房地产企业印花税不能扣除案例分析 房地产企业印花税不能扣除案例分析 ?房地产公司取得房地产销售商品房收入 5 亿多元,共缴纳印花税 250 多万元。 该房地产企业报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料,将此笔印花 税单列出到与转让房地产有关的税金栏目中。税务人员审核后,告知该处理有误, 要求更正。企业财务认为,按照现行会计核算,所有企业缴纳的印花税都是计入 管理费用的,非房地产企业可单列扣除,为什么房地产企业不能扣除? ?案例分析 ?案例 1 ?某房地产公司出售一幢写字楼,收入总额为 50000 万元。开发该写字楼有关支 出为:支付地价款的各种费用 5000 万元;房地产开发成本 15000 万元;财务费 用中的利息支出为 2500 万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明) ,但 其中有 250 万元属加罚的利息;发生了开发费用 4000 万元(含印花税) ,转让环 节缴纳的有关税费共计为 2775 万元(不含印花税) ;该单位所在地政府规定的其 他房地产开发费用计算扣除比例为 5%.试计算该房地产开发公司应缴纳的土地增 值税。 (假定一次销售完毕。 ) ?(1)取得土地使用权支付的地价及有关费用为 5000 万元; ?(2)房地产开发成本为 15000 万元; ?(3)房地产开发费用=2500-250+(5000+15000)x5%=3250(万元) ; ?(4)允许扣除的税费为 2775 万元; ?(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%. ?加计扣除额=(5000+15000)x20%=4000(万元) ; ?(6)允许扣除的项目金额合计 =5000+15000+3250+2775+4000=30025(万元) ; ?(7)增值额=50000-30025=19975(万元) ; ?(8)增值率=19975÷30025x100%=66.53%; ?(9)应纳税额=19975x40%-30025x5%=6488.75(万元) 。 ?账务处理(单位:万元,下同): ?支付土地价款时: ?借:开发成本 5000 ?贷:银行存款 5000 ?支付开发成本时: ?借:开发成本 15000 ?贷:银行存款 15000 ?发生的开发费用时: ?借:管理费用 4000 ?贷:银行存款 4000 ?企业销售时: ?借:银行存款 50000 ?贷:主营业务收入 50000 ?结转开发成本: ?借:主营业务成本 20000 ?贷:开发产品 20000 ?计提土地增值税: ?借:营业税金及附加 6488.75 ?贷:应交税费用应交土地增值税 6488.75 ?其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。 ?案例 2 ?某工商贸公司建商贸楼,交土地出让金及相关费用 3700 万元,开发成本 3250 万元,开发费用 425 万元,利息支出 60 万元,能提供金融机构证明,竣工后, 公司停止商贸业务,将商贸楼销售 9800 万元。销售营业税率 5%、城市维护建设 税率 7%、教育费附加 3%、印花税率 0.05%,该单位所在地政府规定的其他房地 产开发费用计算扣除比例为 5%。 (注:非自建项目,假定一次销售完毕。 ) ?(1)销售收入=9800(万元) ?(2)扣除项目:取得土地支付的金额=3700(万元) ;开发成本=3250(万元) ;开发费用=利息 60+(3700+3250)x5%=407.5(万元) ;税金 =9800x5%x(1+7%+3%)+9800x0.05%(印花税)=543.9(万元) ;扣除项目 合计=3700+3250+407.5+543.9=7901.4(万元) ?(3)增值额=9800-7901.4=1898.6(万元) ?(4)增值率=1898.6÷7901.4=24%。 ?(5)应纳土地增值税=1898.6x30%=569.58(万元) ?账务处理 ?支付土地价款时: ?借:无形资产 3700 ?贷:银行存款 3700 ?进行建造房屋时 ?借:在建工程 3700 ?贷:无形资产 3700 ?支付开发成本时: ?借:在建工程 3250 ?贷:银行存款 3250 ?发生的开发费用时: ?借:在建工程 425 ?贷:银行存款 425 ?建造达到可使用状态时: ?借:固定资产 7375 ?贷:在建工程 7375 ?企业拟销售时: ?借:固定资产清理 7375 ?贷:固定资产 7375 ?销售时: ?借:银行存款 9800 ?贷:固定资产清理 9800 ?计提土地增值税以外的相关税费(含印花税)时: ?借:固定资产清理 543.9 ?贷:应交税费用各项税费 543.9 ?计提土地增值税时: ?借:固定资产清理 569.58 ?贷:应交税费用应交土地增值税 569.58 ?其他会计核算与土地增值税无关,不再累述。 ?通过以上两个案例,笔者认为,房地产企业和其他企业,两者财务会计核算不 同,房地产企业的印花税是计入到管理费用,包括在开发费用中。根据收入费用 配比原则,一项收入产生的费用只能扣除一次,房开企业销售房产的印花税,计 算土地增值额,不得再单独扣除。房地产企业以外的企业,转让房地产时点上缴 纳的印花税,计入固定资产清理,并未计入开发费用中,因此在计算土地增值额 时,可以单独扣除。 ?《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字 〔1995〕48 号)第九条规定,关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题,细 则中规定允许扣除的印花税,是在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业 按照〈施工、房地产开发企业财务制度〉的有关规定,其缴纳的印花税列入管理 费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许 扣除在转让时缴纳的印花税。 ?通过会计核算和税法规定分析得出,会计核算和税法规定完全一致,房地产企 业销售房产的印花税,不得单独扣除。房开企业以外的企业可以单独扣除。 ?小编寄语:会计学是一个细节致命的

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